קו המטרו החדש משנה כיוון: מה צפוי במתחם הדיפו בראשון לציון – ולמה זה מעניין כל תושב בעיר?

פרק פתיחה | המטרו, התחדשות עירונית והמירוץ לקרקעות – תמונת מצב 2025

שנת 2025 מסתמנת כנקודת מפנה בתחום ההתחדשות העירונית בישראל. מצד אחד, המדינה מזרזת תהליכים תכנוניים באמצעות תמ״א 70א׳ – תוכנית־על שמאפשרת לבנות רובעי מגורים ותעסוקה מעל מתחמי התחזוקה (דיפו) של קווי המטרו בגוש דן. מצד שני, נתוני הלמ״ס מלמדים כי היקף ההיתרים במיזמי פינוי-בינוי עדיין נמוך פי ארבעה מהיעד שהציבה הממשלה ולפיכך נדרש מלאי חדש של דירות בכמאה אלף יחידות עד סוף העשור.

ראשון לציון, העיר הרביעית בגודלה בישראל, נמצאת בלב־לבו של השינוי. שילוב ייחודי של קו המטרו M1, תחנת רכבת פעילה וקניון אזורי יוצר כאן מתחם נדל״ן שרבים מכנים “המנוף המשמעותי ביותר לפיתוח דרום-מזרח העיר מאז שכונת נאות שקמה”. על-פי מסמכי תמ״א 70א׳, רובע עירוני בשם מתחם ראשונים צפוי לכלול כ-2,700 דירות, כ-280 אלף מ״ר משרדים וכ-17 אלף מ״ר שטחי מסחר.

מה בדיוק מתוכנן לקום במתחם הדיפו?

1. דיור – תמהיל של בנייה מרקמית בגובה 8-10 קומות ומגדלים בני 25 קומות, בשילוב 300 יחידות לדיור מוגן.
2. תעסוקה ומסחר – שני מגדלי משרדים ראשיים מעל המסילה, חיבור ישיר לקניון ראשונים ושטחי משרדים זעירים (SOHO) במפלס הרחוב.
3. שטחים ירוקים – כיכר עירונית בת 8 דונם, פארק ליניארי מעל המסילה וגשר אופניים להמשך פארק האירוס.
4. חיבוריות – מעבר מקורה מתחנת הרכבת הישנה למסוף המטרו; שבילי אופניים עד מערב ראשון.

נת"ע הודיעה כי העבודות על הדיפו יחלו במרץ 2025, תוך “שמירה על שגרת החיים של התושבים” . במקביל, הוועדה המקומית דרשה קירוי מלא מעל המסילה, הן למניעת רעש והן כדי לאפשר פיתוח נדל״ן רציף.

קרקע פרטית, תביעות והזדמנויות

שלא כמו רוב מתחמי הבנייה במרכז הארץ, כל השטח עליו מתוכנן המתחם יושב על קרקע פרטית. בעלי הקרקעות, שרכשו חלקות חקלאיות לפני עשרות שנים, הגישו לאחרונה תביעות פיצויים לאחר שהמדינה ביקשה להפקיע חלק מהמגרשים לטובת המסילה. במקביל, אותם בעלי קרקע עומדים לזכות בהשבחה משמעותית עם אישור התוכנית המפורטת – מצב מורכב שעשוי להשפיע על לוחות הזמנים, אך גם יוצר חלון הזדמנויות ייחודי למשקיעים.

חברת א.ב מוראנו – יזמות ושיווק נדל"ן, שמתמחה בקרקעות בשלבי תכנון מתקדמים, מציינת כי מדובר באחת מרצועות הקרקע הבודדות במטרופולין שבהן אפשר עדיין לרכוש זכויות בעלות פרטית אמיתית ולא חכירה. הדבר מקנה גמישות במכירה עתידית או במימוש בשותפות עם יזם קבלני.

אתגרי הרגולציה: מה מעכב אישור סופי?

• תיאום תחבורתי – משרד התחבורה דורש פתרון עומסי תנועה בצומת משה דיין-המלאכה לפני הפקת היתרים.
• שימור סביבתי – העירייה דורשת קירוי מלא מעל המסילה, תוספת שבילי אופניים והצללת הכיכר.
• התנגדויות פרטיות – חלק מבעלי הקרקע דורשים הגדלת זכויות בנייה בטבלאות האיחוד-חלוקה.

לפי גורמים בוועדה לתשתיות לאומיות, עיקר ההתנגדויות נוגעות לפיצוי הקרקע החקלאית, והן צפויות להיסגר עד סוף 2026.

השפעה על שוק הדיור בראשון לציון

• היצע דירות חדש – במצב שוק של מחסור חריף, תוספת של אלפי יחידות דיור תוריד לחץ ממזרח העיר.
• התחזקות אזור התעסוקה – 280 אלף מ״ר שטחי משרדים יתחרו בפארק המדע ברחובות ובצריפין החדשה.
• ערך קרקע – מומחי שמאות מעריכים תוספת שווי של 25-40 אחוז לקרקע סמוכה לתחנה מיד עם קבלת תוקף לתוכנית.

סיכונים מרכזיים למשקיע

1. דחיית מועד התחלת הבנייה – כל עיכוב בפרויקט המטרו עלול להרחיק את יום האכלוס.
2. עלות פיתוח גבוהה – היטלי פיתוח עלולים לגדול אם יוחלט על קירוי מלא ועיבוי מערכות תשתית.
3. שינוי תמהיל הבנייה – יותר שטחי תעסוקה ופחות מגורים יפחיתו את רווחיות היזמים הפרטיים.
4. תחרות אזורית – פרויקטי פינוי-בינוי בנווה ים ומתחם האלף מערב ראשל"צ יתחרו על אותם קהלי יעד.

משתלבים במטרו: תחזית ל-2030

2025-2027 – עבודות דיפו, קירוי, חפירת מנהרות; שיווק קרקעות ראשוני.
2027-2028 – השלמת טבלאות איחוד-חלוקה; התחלת תכנון מפורט לבנייני המגורים.
2029-2030 – היתרי בנייה ראשונים; תחילת מכירת דירות “על הנייר”.

המשמעות: מי שנכנס היום לשוק הקרקע במתחם צפוי לראות השבחה כפולה – עם הפחתת אי-הודאות התכנונית ועם פתיחת קו המטרו לנוסעים.

סיכום

מתחם מתחם ראשונים מפגיש שלושה וקטורים דרמטיים: תשתית תחבורתית לאומית, קרקע פרטית נדירה והיתכנות למתחם עירוני הגדול ביותר במזרח ראשון לציון. הצלחה של הפרויקט עשויה לשנות את מאזן המגורים והתעסוקה בעיר – אך ההחלטה להשקיע דורשת בחינה קפדנית של לוחות הזמנים, עלויות הפיתוח והסיכון הרגולטורי. מי שיעשה שיעורי בית ויכיר את הסוגיות המשפטיות, עשוי ליהנות מאחד המהלכים האורבניים המשמעותיים ביותר בדרום-המטרופולין בעשור הנוכחי.

א.ב מוראנו – יזמות ושיווק נדל"ן

סוקולוב 46 הוד השרון

טלפון: 09-978-4051

abmoreno.co.il

קרדיט תמונה: Adobe